PDA

Просмотр полной версии : Банковские метры: как кризис меняет рынок коммерческой недвижимости


РБК
30.08.2016, 18:40
http://s.rbk.ru/v7_top_static/current/images/social-icon.png
Перед банками стоит сложная задача: разобраться в том, какую часть доставшейся им залоговой недвижимости продавать сразу, какими объектами стоит управлять, а какие — просто занять своими офисами

Лето 2016 года стало для коммерческой недвижимости временем «застойной» стабильности: арендные ставки приостановили снижение, но не продемонстрировали рост, новые объекты выходят на рынок неохотно, и только крупные сделки с объектами офисной недвижимости привлекают внимание участников рынка.

Госбанки — новые лидеры

Тем временем, в коммерческой недвижимости идет активное развитие «кризисной» тенденции: переход стрессовых активов девелоперов банковским структурам в связи с невозможностью девелоперов обслуживать долговые обязательства по кредитам. Так две башни «Москва-Сити», «Евразия» и «Федерация» отошли к ВТБ, «Президент Плаза» достался Сбербанку, а Nordstar Tower перешел «Роснефти», которая также использует его в зачет банковских обязательств. По мере укрепления данного тренда, мы вправе ожидать появления на рынке новых лидеров, — госбанков.

Основную деятельность в сегменте офисной недвижимости среди банковских структур сегодня ведут Сбербанк, ВТБ и ВЭБ. Сейчас их схема управления активами строится на работе по системе ПИФов: банки разделяют залоговые объекты и привлекают дополнительные ресурсы для работы с ними, что увеличивает доходность офисов и помогает дальнейшей реализации объекта.

Однако после того как портфели банков пополнились сотнями тысяч квадратных метров офисов (которые, помимо прочего, в большинстве своем пустуют), такая стратегия уже не будет достаточно успешной. И здесь у банков есть три возможных пути работы со своими новыми активами.

Занять, продать, управлять

Первый и наиболее простой вариант — это использование объектов по своему прямому назначению: перевод собственных подразделений в свободные офисы. Такой шаг определенно назрел, к примеру, у Сбербанка: сейчас их основной офис занимает здание с устаревшими техническими характеристиками, а переезд в новый собственный объект позволит снизить издержки. Процесс консолидации подразделений госбанков в рамках их собственных зданий, однако, существенно скажется на рынке: банковские структуры освободят крупные офисы, что резко увеличит вакансию в ранее занимаемых ими бизнес-центрах. Кроме того, масштабный переезд не сможет не сказаться на клиентах и партнерах структур ввиду длительности и трудоемкости процесса.

Второй путь — это продажа стрессовых активов с большим дисконтом. Любая сделка такого рода пусть ненадолго, но «обрушивает» рынок: игроки рынка начинают сравнивать, торговаться и заставлять покупателей идти на уступки, фактически действуя себе в убыток. Для банка этот сценарий также является не самым желательным, но вполне вероятным: в 2017 году мы можем ожидать «распродажи» неликвидных объектов, и кратковременный эффект от нее на рынке может привести к срывам сделок иных игроков.

Третий и самый сложный метод работы с залоговыми активами для банков — это работа с арендными доходами и развитие объектов собственными силами. Причем банки стараются решать эту проблему самостоятельно, создавая и увеличивая собственные структуры по управлению коммерческой недвижимостью. Такая схема работы с залоговыми активами (institutional asset management)  — это целиком и полностью западный опыт, который для американского рынка является вполне логичным. По этому пути происходило развитие Morgan Stanley, Goldman Sachs, которые сейчас являются крупнейшими владельцами недвижимости и самостоятельно обеспечивают полный комплекс работ, причем не только на своих объектах.

Рынок не ждет

Но смогут ли российские госбанки осуществить управление должного уровня и повысить капитализацию своих активов? Это пока большой вопрос. В России опыта применения «institutional asset management» просто нет: его опробовали единичные компании-девелоперы, и должного развития подход не получил, поскольку управляющие компании на российском рынке пока не предоставляют данную услугу. Перед банками уже сейчас стоит задача без участия сторонних консультантов разобраться в том, какие объекты необходимо продавать сразу, в каких возможно повышение капитализации, а какие стоит занять непосредственно структурам новых собственников. И если эту задачу банкам по силам решить самостоятельно, то управление объектами пока не является понятной для них сферой.

Банки не обладают достаточной экспертизой в области управления недвижимостью. Между тем, именно управляющие компании на аутсорсинге способны провести грамотный «due diligence» и в дальнейшем обеспечить комплекс мер по управлению. Сделав выбор в пользу самостоятельного обслуживания объектов, банки рискуют потратить много времени на «набивание шишек» и в конце концов привести объекты к такому состоянию, что качественный аудит со стороны управляющей компании будет просто необходим.

Российскую пример такой практики не так давно продемонстрировал «Альфа-Банк»: после длительных стараний для урегулирования ситуации, банк все же получил активы обанкротившегося RB Invest, среди которых торговые центры «Метромаркет», «Карнавал», «Торговый квартал» в Домодедове и склад в комплексе «PNK-Чехов». Складской комплекс банку удалось продать довольно быстро, а торговые центры перешли на баланс структуры «Альфа Групп» А1, которая в свою очередь сформировала пул сторонних подрядчиков для обслуживания объектов, но пока их не удастся реализовать с выгодой для банка.

В перспективе примерно пяти лет банки вполне способны начать оказывать услуги по asset management на основе подряда. На сотрудничество с ними могут пойти многие застройщики: если банк, к примеру, предложит снижение процентной ставки по кредиту на строительство, при условии, что в дальнейшем его структура будет заниматься полным обслуживанием комплекса. Однако должны пройти годы, прежде чем новые структуры получат достойный опыт в управлении активами, а рынок ждать не может. Поэтому сейчас наиболее адекватным выбором для банков станет совместная работа с экспертами по управлению, которые позволят вывести объекты в портфеле банков на новый уровень и предложить меры по повышению их капитализации.

Пока рядовым участникам остается надеяться на то, что банки продолжат действовать «по старой схеме» — то есть выводить свои объекты в «кэш». А в случае реализации последнего сценария мы вполне можем ожидать прихода новых гигантов на рынок, которые займутся активной деятельностью во всех сегментах коммерческой недвижимости.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции. 

Let's block ads! (https://blockads.fivefilters.org) (Why?) (https://github.com/fivefilters/block-ads/wiki/There-are-no-acceptable-ads)


Источник: rbc.ru (http://www.rbc.ru)